부동산 필수 상식-보증금 못 받는 전세 사기 사례와 실질적 대응 방법

부동산 필수 상식-전세 사기, ‘나만은 아닐 거야’라는 생각이 위험하다

전세 사기 뉴스가 매일처럼 보도되지만, 많은 사람들은 자신은 그런 피해와는 거리가 멀다고 생각한다. 특히 중개사를 통해 계약하거나, 괜찮아 보이는 신축 빌라에 들어갈 때는 의심보다 ‘설레는 마음’이 앞서기 마련이다. 하지만 전세 사기는 신축, 보증금, 중개업소 여부와 관계없이 누구에게나 발생할 수 있다. 실제로 전세 사기의 피해자는 사회초년생, 신혼부부, 1인 가구 등 평범한 사람들이며, 피해금액은 수천만 원에서 억 단위를 넘는 경우도 많다.
이 글에서는 단순한 경고가 아니라, 실제 보증금을 받지 못하게 된 사례들을 바탕으로 피해가 발생하는 구조와 실질적인 대응 방법을 단계별로 알려준다. 계약 전에 반드시 참고해야 할 실전 중심 정보를 담았다.

 

부동산 필수 상식-사례 ① – 신축 빌라, 2억 전세 계약 후 집이 경매로 넘어간 사연

서울 외곽의 한 신축 빌라에 전세로 입주한 A씨는 부동산 중개사의 적극적인 권유로 2억 원 보증금 전세 계약을 체결했다. 집은 깔끔했고, 가격도 시세보다 다소 낮아 ‘운이 좋다’고 생각했다.
하지만 1년 후, 갑작스럽게 날아든 등기 우편 한 통으로 모든 상황이 바뀌었다. 내용은 ‘부동산 경매 개시 통지서’였다.
알고 보니, 해당 빌라의 실제 소유주는 다수의 주택을 보유한 법인이었고, 이미 근저당 설정이 전세 보증금보다 훨씬 높은 상태였다. A씨는 등기부등본을 제대로 확인하지 않고 계약했던 것이다.
결과적으로 집은 경매로 넘어갔고, A씨는 보증금 대부분을 돌려받지 못한 채 강제 퇴거를 당했다.
이 사례는 전세 사기의 가장 흔한 형태 중 하나로, 보증금보다 높은 채권이 이미 설정된 부동산에 전세를 놓는 방식이다.
해결 팁: 계약 전 등기부등본을 반드시 열람하고, 근저당 설정 금액이 전세 보증금 이하인지 확인해야 한다. 보증금보다 채권액이 많으면, 해당 물건은 피하는 것이 안전하다.

 

부동산 필수 상식-사례 ② – 임대인이 보증금 반환 능력이 없음에도 계약한 경우

B씨는 경기도에 위치한 빌라에 1억 5천만 원의 전세 계약을 체결했다. 임대인은 중년의 남성이었고, 말투가 부드럽고 신뢰가 가는 인상이었다. 계약도 정상적으로 이루어졌고, 중개사 역시 별다른 경고 없이 계약을 중개했다.
하지만 계약 만료 후 임대인에게 보증금 반환을 요청하자, **“지금 돈이 없다”**는 답변이 돌아왔다. 알고 보니 해당 임대인은 다수의 전세 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하고 있었고, 이미 수차례 내용증명을 받은 상태였다.
이 경우 법적으로도 반환 책임이 분명하지만, 문제는 ‘임대인에게 돈이 없다’는 현실이다.
세입자는 결국 소송을 통해 ‘승소’했지만, 반환받은 금액은 고작 몇백만 원에 불과했다.

해결 팁: 계약 전 임대인의 신용 상태와 보유 부동산 수, 채무 이력 등을 확인하는 것이 중요하다.
또한 보증금 반환에 대비해 전세보증금 반환 보증보험 가입은 선택이 아닌 필수다.
임대인의 경제 상태는 겉으로는 절대 파악할 수 없기 때문에, 보증보험이 유일한 안전장치가 될 수 있다.

 

부동산 필수 상식-전세 사기 발생 시 실질적인 대응 방법 – 이렇게 움직여야 손실을 줄일 수 있다

전세 사기가 발생했을 때 가장 중요한 것은 ‘신속한 대응’이다. 많은 피해자들이 어떻게 해야 할지 몰라 우왕좌왕하는 사이, 집이 경매로 넘어가고, 후순위 채권자가 앞서 보증금을 회수하는 경우가 허다하다.
전세 사기 발생 시 아래의 단계별 대응을 참고하자:

1. 임대인 연락 → 반환 불가 확인
   → 즉시 반환 불응 의사를 확인하고, 문자/녹취 등 증거를 확보한다.
2. 내용증명 발송
   → 변호사 없이도 가능하며, ‘계약 만료일에 보증금을 반환하라’는 내용으로 등기 발송.
3. 전입신고 + 확정일자 유무 확인
   → 이미 전입신고와 확정일자를 했더라도 우선순위가 낮은 경우 손실 가능성 있음.
4. 전세보증금 반환 보증보험 가입 여부 확인
   → 가입자라면 바로 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI에 청구 가능.
5. 법적 대응: 지급명령 또는 민사소송 제기
   → 변호사 없이도 지급명령 가능하나, 집주인이 무자력이라면 실익은 낮음.
6. ‘전세사기 특별법’ 또는 주거복지센터 상담
   → 피해자가 증가함에 따라 국가 차원의 지원 제도도 마련됨. LH나 국토부 상담 가능.

현실적으로 보증금 전액을 온전히 되찾는 것은 어렵지만, 신속한 법적 절차와 보험 활용을 통해 손실을 최소화하는 것이 핵심이다.