부동산 필수 상식-전세 계약 전 반드시 확인해야 할 10가지 체크포인트
전세 계약, 무조건 믿으면 안되는 이유는 전세 계약은 대부분의 사람들이 인생에서 한두 번은 반드시 경험하게 되는 중요한 부동산 거래다. 특히 처음 전세를 경험하는 사회초년생이나 자취생, 혹은 신혼부부라면 ‘부동산 중개업소를 통하면 다 안전하겠지’라고 막연히 믿는 경우가 많다. 하지만 전세 사기 피해는 생각보다 가까운 곳에서 일어나며, 중개사를 통했다고 해서 100% 안전한 것은 아니다. 전세 계약은 단순히 집을 고르는 것이 아니라, 법적 보호를 받기 위한 구조를 세팅하는 과정이다.
작은 실수 하나가 수천만 원의 피해로 이어질 수 있기 때문에, 계약 전 반드시 체크해야 할 10가지 항목을 확실하게 알고 있어야 한다. 이 글에서는 초보자도 이해하기 쉽게, 가장 핵심적인 전세 계약 필수 체크포인트를 짚어본다.
부동산 필수 상식-등기부등본 확인은 전세 계약의 출발점이다
전세 계약을 하기 전, 반드시 첫 번째로 확인해야 하는 것은 바로 등기부등본이다. 등기부등본은 해당 부동산의 '주인'이 누구인지, 그리고 '빚'이 얼마나 잡혀 있는지를 보여주는 유일한 공식 서류다. 등기부등본은 온라인(인터넷 등기소)이나 근처 등기소에서 누구나 열람할 수 있으며, 열람 비용도 700원 수준으로 저렴하다.
확인해야 할 포인트는 크게 세 가지다.
첫째, 계약 상대방이 진짜 집주인(소유자)인지 ‘소유권자’ 란의 이름과 실제 계약자의 이름을 대조한다.
둘째, 근저당 설정 여부를 확인해 해당 부동산에 금융기관의 채권이 걸려 있는지 체크한다. 전세보증금보다 많은 근저당이 설정되어 있다면 위험 신호다.
셋째, 가처분·가압류 등 권리 침해가 있는지도 반드시 확인해야 한다. 이 항목들은 실제로 집이 경매에 넘어갈 가능성을 예고하는 지표이므로, 한 항목이라도 존재한다면 계약을 재검토하는 것이 좋다.
등기부등본을 단 한 번도 확인하지 않고 계약서를 작성했다면, 이는 스스로를 무방비 상태에 노출시키는 것과 같다.
부동산 필수 상식- 전입신고와 확정일자: 당신의 보증금을 지켜주는 '법적 무기'
많은 사람들이 전세 계약을 체결한 것만으로 법적 보호를 받을 수 있다고 착각한다. 하지만 실제로 법적으로 보증금을 보호받으려면, 전입신고와 확정일자 등록이 필수다. 전입신고는 주민센터에서 쉽게 할 수 있으며, 임대차 계약서를 지참하면 즉시 처리할 수 있다.
확정일자는 계약서를 동사무소에서 스탬프 하나 받는 절차로 끝나지만, 그 효과는 강력하다. 전입신고와 확정일자가 모두 완료된 세입자는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 동시에 갖게 되어, 집이 경매로 넘어가더라도 전세보증금을 우선 회수할 수 있는 권리를 얻게 된다.
특히 전세계약 체결 후 이사 전이라도, 계약서만으로 확정일자를 받을 수 있으므로 최대한 빨리 받는 것이 안전하다.
이 두 가지 절차는 단 몇 천 원, 몇 분이면 끝나지만, 하지 않았을 경우 수천만 원을 날릴 수도 있는 가장 중요한 보증 장치다.
부동산 필수 상식- 계약서 작성 시 반드시 확인할 3가지 핵심 조항
전세 계약서에 사인하기 전에 반드시 살펴야 할 조항이 있다.
첫째, ‘임대인의 권리 제한’ 여부 확인이다. 계약서에 ‘임대인은 이 부동산의 소유자이며, 타인에게 대출, 근저당 등 권리를 넘길 수 없다’는 항목이 없다면, 계약 후에도 집에 추가적인 채권이 설정될 수 있다.
둘째, ‘원상복구’ 조항이다. 대부분의 임대인은 계약 종료 후 세입자에게 집 상태를 원상복구해달라고 요구한다. 문제는 그 기준이 애매모호하다는 점이다. 벽지, 장판, 못 자국까지 복구해야 한다면 예상치 못한 추가비용이 발생할 수 있다.
셋째, ‘계약 연장 및 해지 조항’이다. 자동 갱신 여부, 중도 해지 시 위약금 조건, 퇴실일 협의 방식 등은 반드시 문서로 명확히 남겨야 분쟁을 예방할 수 있다.
이 세 가지는 말로 하지 말고 반드시 문서로 명시해야 하며, 이해가 되지 않는 표현이 있다면 즉시 질문하고 수정 요청을 해야 한다.
